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2015年北京楼市释放宽松信号购房人或加深观望 [复制链接]

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2015年北京楼市释放宽松信号 购房人或加深观望


2014年,北京楼市调控基调未变,但中高端项目的定价限高逐渐解放,为市场带来了新的增长点,与此同时,为实现 中端有支持 ,自住型商品房政策开始走向台前,对传统纯商品房的刚需市场产生了极大的冲击;再加上其中穿插了信贷放松、降息等定向宽松的房地产新政,以及房企对互联思维的渴望和营销的求新求变,都使得去年楼市充满变数。站在2015年的入口处,回望2014年,这些值得关注和盘点的重要趋势,其中又将如何深刻地影响到今年的楼市,更值得关注。


调控 2014


限购依旧限价放开


整个2014年,北京楼市仍然将坚决实施 去投资化 的各种调控手段,尽管放眼全国,二三线城市纷纷开始松绑限购,但北京坚守依旧。


但 限价 却出现变动。此前针对高端项目,有2013年底之前 单价4万元 暂缓发证的 明示 ,2014年虽没有明文退出,但实际操作中已不再坚持 去年6月开始,保利海德公园与泰禾拾景园等高价项目陆续被放行,年底融创农展馆项目高达16.6万元/平方米的 历史高价 也得以通过。


影响 2015


中高端盘大战打响


限价放松使得供应方开盘迅速开闸,直接刺激了市场供应的增加。但是在限购依然主导市场的背景之下,尚未转化为成交的突破。不过,由于成本的提升,更多北京项目选择了走中高端路线,也使得这一区间的市场在今年充满激烈竞争。


自住房 2014


中端支持 初现成效


自住型商品房在2014年全面开花结果。这一年当中,共有22个自住房项目完成了选房并实现签约,共成交自住型商品房18860套,限定价格最低9500元/平方米,最高22000元/平方米,由于其 比周边商品房低出30% 巨大价格优势使得其成为市场中的 香饽饽 ,大量具有北京购房资格的客群放弃了对普通商品住宅的关注,转而投向自住房轮候,并在初期形成一股申购热潮,客观造成了去年纯商品住宅成交的历史新低。


影响 2015


刚需盘将受冲击


除去实际成交之外,自住房对于市场的影响还体现在预期方面:目前已成交的自住型商品房用地预计还可提供3.6万套左右,相当于2014年成交量的2倍。2015年普通商品房市场的刚需项目,将会面临更猛烈的冲击。


政策 2014


定向宽松年底翘尾


虽然楼市政策在2014年依然是以收紧为主,但是去年自三季度末开始,全国性的信贷政策放松也开始惠及北京市场:首套房认定标准的调整以及房贷利率下限的重申,新的普宅认定标准等,都对年尾楼市翘尾构成一定影响。而到了2014年11月21日,央行宣布降息,无论是对于房企开发贷压力还是购房者房贷压力的减轻,其作用都是不言而喻;而12月31日,北京市公积金管理中心将贷款上限由此前的80万元提高到120万元,调控政策逐步转向宽松。


影响 2015


释放宽松信号


这些定向宽松政策在2014年出台时间较晚,对楼市的事实影响有限。


但带来的宽松的信号和对长期预期的影响,将使得2015年的购房人心态较为宽松,也为楼市带来了生机。


土地 2014


出让土地141宗


2014年北京土地市场共有141宗土地实现成交,比2013年减少73宗。尽管成交土地宗数与面积同比均有所减少,但是土地出让金总金额却高于2013年,达到1916.9亿元。亚豪机构数据显示,去年北京土地成交平均楼面价为11526元/平方米,土地市场呈平稳态势。由于拿地机会有限,房企选择更谨慎,预判更全面,拿地节奏更加科学。特别是下半年及四季度,房企在土地市场上拿地积极性也有所恢复。


影响 2015


联合体拿地越来越多


土地市场的竞争准入门槛提升,使得一些企业不得不逐渐考虑以联合体的方式来共同拿地,这在2015年的楼市已经逐步显现;同时,部分区域标杆地块不断出现,预示着中高端项目将会遍地开花。


市场 2014


成交量超6万套


据亚豪机构统计数据显示,2014年北京商品住宅共成交79784套,比2013年分别减少26.7%、29.8%,如果扣除其中的自住房所贡献,纯商品住宅60924套的成交量为近年来的下游水平。


虽然销量不佳,房企却不愿重复以前的 以价换量 策略。一方面是因为市场蓄客难,购买意愿疲软,因此降价促销的动力较小;另一方面是源自高端项目入市成交的比重有所上升,也直接拉高了整体市场的成交均价。


影响 2015


购房人或加深观望


目前,北京的房价已经处于较高位运行,购房人承担的压力越来越大,因此对降价的期盼越来越深;另外,由于房企的库存一增再增,很可能突破10万套大关,因此降价也并非不可期待,购房人的盼跌心理和观望情绪都有所增加。

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